一个我们必须承认的事实是，近十年来的楼市上涨，是依托居民负债不断扩大得以实现的。举个例子，10年前如果有朋友告诉你，背10年的月供首付50%买套房，你会觉得不可思议，动不动就是几十万的债务很难接受。现在如果再告诉你，用30%甚至更低的首付，用30年来还近百万的房贷，你会觉得司空见惯。

事实上，居民杠杆率的攀升速度，远超我们的预期，公开数据显示，1997年个人住房贷款余额不足200亿，到2017年余额高达82.15万亿，而同时期存款余额从4.6万亿涨至65万亿，贷款的复合增速49%，存款复合增速是13%。

冷冰冰的数字后面是家庭负债的现实，拿刚毕业三年的年轻人来说，以存款10万计算，加上父母存款20万，总共30万的资金。要买一套150万的房子明显首付不够，只能无奈动用“六个钱包”，找亲戚朋友再借20万，这样来看的话，这家庭的负债率已经高达80%了。

80%这个数字是不是很吓人？事实上，目前大部分年轻人就是这样做的，像举例当中年轻人有存款的更是少之又少，大部分人的首付款都是东拼西凑才勉强买房，银行提高首付门槛和放贷审核，其实并没有起到降杠杆的作用，以真实的负债率来看，目前绝大部分人都背负了高杠杆。

此前经济学家王小鲁就直言不讳的指出，“为了买房子，三代人的储蓄都要拿出来，或许才刚够首付而已”，这是真实杠杆率的反映，也是目前关于房贷最大的真相，表面上看30%的首付只需要背负3倍的杠杆，但在首付东拼西凑的前提下，我们的负债要比想象的更高，很多人甚至用5倍乃至10倍的杠杆买房。

负债率的隐性升高，所造成的风险必须引起我们的警惕。众所周知，银行的中长期贷款是目前金融体系的关键部分，当房贷所占的比例持续增高，同时这部分贷款又因为“首付加杠杆”变的不稳定，势必会对楼市产生冲击。

尤其是一些投机情绪泛滥的城市，当购房者都以“隐形凑首付”的方式来实现买房梦，房贷这座大山无疑会变得更加沉重，我们可以接受房价坍塌，但无法接受年轻人失去希望。